토지 양도소득세는 다음과 같은 두 가지로 나눌 수 있습니다.- 사업용 토지 VS 비사업용 토지 비사업용 토지란?나지 또는 부재지주 소유의 임야, 농사를 짓지 아니하는 농지, 잡종지, 목장용지, 기준면적을 초과하는 건축물의 부속토지 등을 말하며 놀고 있는 토지를 말합니다.
비사업용 토지는 투기적 성격으로 보유할 가능성이 높기 때문에 사업용 토지에 비해 양도세율이 10% 중과됩니다.
농지(논밭)를 보유하고 있을 때 자경조건을 충족하지 못하면 비사업용 토지로 세율이 적용됩니다.다음을 다시 한 번 설명합니다.
<토지양도소득세율> 과세표준사업용 토지비 사업용 토지누진공제 200만원 이하 6% 16% 없음 600만원 이하 15% 800만원 이하 24% 522만원 1억5천만원 이하 35% 1,490만원 이하 38% 48% 1,940만원 이하 40% 2,540만원 초과 42% 3,540만원
장기보유특별공제(3년 이상 보유) 토지의 경우, 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제가 적용됩니다.
보유연수*2%(15년 보유 30% 한도)
토지양도소득세율 계산방법(양도차익-장기보유특별공제-기본공제) *세율) – 누진공제
예) 사례를 들어 계산해보면 13년 동안 보유하고 있는 논이 있습니다.5억 매수, 7억 매각 예상으로 계산해 보겠습니다.
양도차익 : 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 7억-5억-1천만 = 19000만원 장기보유특별공제율 : 보유연수 * 2% = 13년 * 2% = 26% 양도소득금액 : 양도차익 – 장기보유특별공제율 = 19000만원 = 4940만원 기본공제 : 연 1회 인별 250만원 공제과표 : 양도소득금액 – 250만원 = 14,060만원 세율 : 2억에 해당하는 비사업토지세율 48% 누진공제액, 누진공제액
(13,810만원*48%) -1,940만원=4688.8만원
지방소득세 : 10% 총납부세액(비사업용 토지의 경우) : 양도소득세+지방소득세=88만원+68만원=8만원
사업용 통지의 경우를 다시 계산해보면 양도소득세는(13,810만원*38%) -1,940만원=3638.58만원 양도소득세+지방소득세=78만원+8만원=8만원
토지 양도세 감면 대상은?농지의 경우 최소 8년 이상 자경하면서 재촌 기준을 충족하면 토지 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.(1년에 1억 한도에서 5년에 최대 2억원 한도)
재촌이란? 농지 소재지인 시군구 지역이나 연접지역에 거주하거나 농지에서 직선거리 기준으로 30km 이내에 전입하여 직접 거주하여야 한다.
자경이란? 농지 농사의 1/2 이상을 직접 본인이 해야 하며, 농사 이외의 사업소득이 연 3,700만원을 초과하면 자경기간에서 제외된다.
농지의 경우 토지소유자가 소재지에 살면서 농사를 지어야 하며(재촌자경), 그 기간이 양도일 직전 5년(3년) 중 3년(2년) 이상이거나 토지보유기간 중 60% 이상이어야 사업용 토지로 인정받을 수 있다.8년 이상 자경 요건을 충족하면 양도세 감면 대상이나 8년을 충족하지 못하면 최근 2년간 재촌자경 조건을 충족하면 사업용 토지 양도세율이 적용되네요.
2022년 1월부터는 토지 양도소득세율이 다음과 같이 중과된다는 기사가 있었죠.
비사업용 토지 양도세율을 계산할 때 중과세율을 기존 10%에서 20%로 올린다.비사업용 토지의 경우 장기보유특별공제 적용을 제외한다.
어! 깜짝이야.그런데 확인해보니 국회 통과가 안 되더라구요. 휴블린의 부동산 공부서로 이웃을 환영합니다.